Что будет с ценами на новостройки после введения счетов эскроу

23.02.2019
Что будет с ценами на новостройки после введения счетов эскроу

Также не секрет, что часть спроса на недвижимость (в среднем по России около 20%) формирует так называемый инвестиционный спрос. Инвестиции в жилье на ранних этапах строительства традиционно приносят 20–30% дохода. Примерно столько составляет разница в цене 1 кв. м на старте продаж по ДДУ и после сдачи дома. И планируемые нововведения также порождают на рынке страх вымывания инвестиционного спроса.

Как следствие, в преддверии внедрения новой схемы большинство застройщиков пытаются выйти на рынок с максимальным количеством проектов, а инвесторы — запрыгнуть в последний вагон уходящего, казалось бы, поезда. Число ДДУ за январь — май 2018 года выросло с 252 тыс. до 283 тыс. (на 12%), согласно информации Росреестра, по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Тем не менее если детально разобраться в новой схеме, то все опасения выглядят надуманными.

После 1 июля 2019 года полный отказ предполагается лишь от заключения договоров долевого участия в строительстве в старом виде. По новым правилам покупатели новостроек смогут заключать договоры на строительство жилья на ранних этапах, но вынуждены будут заключать трехстороннее соглашение с застройщиком и банком. То есть застройщики больше не смогут пользоваться бесплатными деньгами дольщиков, так как в схему финансирования строительства нового жилья вклинятся банки. Банки, в свою очередь, станут активными участниками проекта строительства, своего рода контролерами.

В рамках новой версии 214-ФЗ банки готовы предложить застройщикам два варианта совместной работы — эскроу-счета (от англ. escrow — депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия) и спецсчета. И оба варианта предполагают привлечение средств дольщиков, но уже в новом виде.

Вариант с использованием спецсчета предполагает открытие только одного расчетного счета застройщика в банке. По нему будут проводиться все операции, в том числе привлекаться средства от покупателей нового жилья и выделяться финансирование от банка. Банк, в свою очередь, получает полномочия контролировать целевое расходование средств застройщика. Застройщик при этом обязуется по мере реализации площадей досрочно погашать кредит.

Вариант с использованием счетов эскроу предполагает схему, по которой средства дольщиков аккумулируются на счетах эскроу (на каждого дольщика открывается отдельный счет). Дольщики вносят на счета эскроу средства для оплаты нового жилья либо единоразово, либо частями. Все средства блокируются до окончания строительства. Застройщик же получает в этом банке кредит под строительство нового жилья, и после сдачи построенного объекта в эксплуатацию средства дольщиков направляются в первую очередь на погашение кредита, а оставшиеся после погашения кредита — застройщику.

Для всех участников новой трехсторонней сделки — дольщиков, застройщиков и банков — более привлекательным кажется последний вариант сотрудничества. На него и опирается реформа отрасли жилищного строительства с тем, чтобы к 31 декабря 2020 года выйти на уровень 95% продаж нового жилья по договорам долевого участия с эскроу.

Застройщик при помощи механизма эскроу получит возможность занять львиную долю средств под проект, а за счет обеспечения проекта средствами дольщиков добиться существенного уменьшения процента по кредиту. В то же время застройщик будет заинтересован в ускоренной реализации проекта строительства жилья, чтобы как можно скорее погасить кредит и получить деньги дольщиков. Дольщики, в свою очередь, останутся вправе приобретать жилье на различных стадиях строительства, но при этом получат гарантии возврата вложенных средств в случае несоблюдения обязательств застройщиком. А банк, по сути, получит бесплатное фондирование из средств дольщиков.

Остается лишь вопрос, что будет с ценами на новостройки, ведь появление расходов на обслуживание кредитов повлечет снижение рентабельности девелоперов (по чистой прибыли). Существуют опасения, что девелоперы постараются переложить это бремя на дольщиков, заложив его в цену, что приведет к сильному скачку цен на новостройки.

Тем не менее схема со счетами эскроу, как уже упоминалось, за счет обеспечения средствами дольщиков будет гарантировать застройщику более низкий процент по кредиту на проект. Если в случае со спецсчетом банк выдаст кредит застройщику под 11% годовых, то в случае со счетами эскроу процентная ставка по кредиту может снизиться до 5%.

Низкая процентная ставка в итоге не приведет к серьезному ухудшению рентабельности застройщиков и вряд ли кардинальным образом повлияет на цены. Все же цены на рынке новостроек по большей части зависят от спроса, а рост спроса в настоящий момент обусловлен раздуваемым вокруг реформы ажиотажем. После того как произойдет насыщение текущего спроса, ажиотаж спадет, а цены стабилизируются, и, возможно, надолго. 

 

24.02.2019
Этот нормативный акт также начнёт действовать с 1 января 2019 года. Он оставит только две формы объединений садоводов и огородников: садовое и огородническое некоммерческие товарищества — (СНТ и ОНТ). То есть дачные товарищества уйдут в прошлое. Для образования СНТ и ОНТ будет необходимо участие не менее семи собственников. Также изменится срок, на который станет избираться правление. Он будет составлять не два года, как это принято сейчас, а целых пять лет. Новый закон разрешит возводить на земле ОНТ только хозяйственные постройки. А вот на территории СНТ можно будет построить жилой объект и даже зарегистрироваться в нем. Правда, тут есть одно «но» ... Земля СНТ должна входить в зону, в отношении которой утвержден градостроительный регламент, разрешающий капитальное строительство. Так что данной нормой воспользуются далеко не все садоводы. Кстати, если СНТ располагается на земле населенных пунктов, а на каждом участке уже построены жилые дома, то оно может вообще стать товариществом собственников жилья, или ТСЖ.
23.12.2018
Агентство недвижимости
Обращение к тем, кто долго ждет Покупателя  на свою ухоженную квартиру. Добрый день, дорогие Продавцы жилья, находящегося в России и в республиках, входящих в состав нашей страны. Наверное, многие знают, что сегодня квартиру можно продать по госзакупкам (44-ФЗ). Это значит, что сделка проходит через электронную площадку, где проводится тендер (аукцион) по закупкам жилья. Сотрудники администрации сами не имеют права участвовать в тендерах по Закону, и не может каждый, кто хотел бы.   Для этого нужно научиться, получить электронную подпись и аккредитацию, иметь опыт тоже важно, и т.д., и за это, за всё, нужно ещё и заплатить. Вы сами можете это сделать, мы поможем, если будет нужно Вам. Предлагая продать свою квартиру по госзакупкам, сообща со специалистами в этом направлении, вы сможете помочь детям-сиротам, и тем, кто никогда не имел своего жилья.Они будут благодарны вам. Если Ваша недвижимость соответствует всем требованиям, выигрывает в тендере,  проходит сделка, деньги за Вашу квартиру Муниципальное образование вашего населенного пункта сама перечисляет на ваш счет в банке, открытый только Вами. Законно! Надёжно! Гарантированно! Под контролем государства! Обращайтесь, поможем и мы  Вам продать Вашу квартиру.